福岡都市圏の令和３年度の路線価の上昇率。

福岡都心部編に引き続き、福岡市南区で令和２年記事と同一地点を対象とし、福岡市近郊～郊外の住宅地について取り上げてみます。

１箇所目は油山のふもとにある福岡市南区柏原の、とあるところ。

こちらの路線価は、

令和２年度から1年間の路線価上昇率：6.3万円→6.4万円（1.5%の上昇）

一昨年度と昨年度、ともに3千円の上がり幅であったことと比較すると上昇幅は鈍化しているものの、まだ上昇傾向での路線価の反映となっています。

２箇所目は大橋から少し南に下ったところにある曰佐の、とあるところ。

こちらの路線価は、

令和元年度から1年間の路線価上昇率：10.0万円→11.5万円（4.5の上昇）

こちら、昨年度も5千円幅の上昇でした。昨年度が過去の年度と比べて上昇幅が落ち着き気味だったということはありますが、引き続き、以前よりは穏やかになっているものの上昇傾向であると言えるかと思います。

３箇所目は中央区に近くよりまちなかである高宮の、とあるところ。

こちらの路線価は、

令和元年度から1年間の路線価上昇率：22.0万円→23.0万円（4.5%の上昇）

昨年度の上昇幅25千円と比べると上昇幅は大幅に落ちていますが、昨年度が特に上昇幅が高かったこともあり、比較的穏やかな上昇率に落ち着いたと言えるかと思います。

今年度の福岡都市圏近郊～郊外エリアの路線価は、コロナ禍の影響が反映されていない昨年度までと比較して上昇率が全般的に穏やかになった。しかし、決して下落傾向には転じておらずあくまで上昇率が低下している範囲での影響。ということが出来るかと思います。 

今年も、上昇率は穏やかになったものの引き続き半ば当たり前のように路線価が上昇した結果、これら地点は福岡市近郊の住宅地となりますが、5年前の平成28年度と比べると5割以上路線価が上昇しているエリアもあります。地価上昇が激しかった都心部に限らず近郊エリアにお住まいの方々も、以前とは状況が変わってきている可能性を考えておく必要があります。

令和３年7月1日に、令和元２年分の路線価が国税庁より公表されました。

福岡都市圏の地価は、コロナ禍にもかかわらず全般的には引き続き強気な水準での取引が継続しています。

ここ数年、その年の福岡都心部の路線価が前年度の路線価と比較してどのように変化したかについて記事を書かせて頂きましたが、

今年も、同地点の令和３年度の路線価が令和２年度と比較してどのように変化したか、調べてみました。

令和２年分の路線価は令和２年１月１日を基準日としており、コロナの影響が反映されていなかったですが、

今回の令和３年分の路線価は令和２年１月１日を基準日としておりコロナの影響が反映された路線価となっています。

最初に、弊所のある場所の路線価です。

弊所は福岡市中央区高砂、地下鉄渡辺通駅と西鉄及び地下鉄の薬院駅の近辺に位置しております。

商業地と住宅地が混合しているエリアで、都心から一駅程度離れているエリアです。

弊所のある場所の路線価ですが、

令和２年度から1年間の路線価上昇率：35.0万円→39.0万円（11.4%の上昇）

ここ数年間、前年比1割前後の上昇、令和２年度のみ２割以上の上昇となっていましたが、今年は１割強の上昇でした。

このエリアは福岡都心部の周辺エリアとなっており、都心部と比べてコロナによるテナント撤退等の影響が顕著ではないエリアであろうかと思われます。
なお、平成２８年度と比較すると路線価は８割以上の上昇となっています。

次に、福岡市最大の繁華街天神で、渡辺通りのパルコ横の路線価の上昇率です。

結果、

令和２年度から1年間の路線価上昇率：880.0万円→880.0万円（変わらず）

こちらは、ここ数年間１割強の上昇率が続いておりましたが、今年度は前年比変わらずでした。都心のど真ん中でコロナの影響が福岡都市圏の他のエリアと比べ大きかったということでしょうか。

なお、平成28年度と比較すれば路線価は６割程度の上昇率となっています。

最後に、博多駅近辺について。大博通りの日航ホテル横の路線価です。

結果ですが、

令和２年度から1年間の路線価上昇率：533.0万円→585.0万円（9.7%の上昇）

博多駅周辺も天神と同様、いや、旅行需要の減少等を踏まえるとむしろ天神近辺よりもコロナの影響が大きいかもしれないエリアという感覚を持っておりますが、

九州新幹線開通以降の博多駅周辺エリアの勢いが、今年度の路線価の上昇率でもまだ反映中ということでしょうか。

なお、平成28年度と比較するとほぼ２．２倍の路線価となっています。 

コロナの影響がはじめて反映された今年度の路線価、

天神の観測地点については横ばいという結果になりましたが、

下落には転じておらずその影響は今年度は上昇率の低下にとどまるという結果となりました。

相続税は相続財産の評価額に応じた累進課税となっているため、相続税額への影響率は、路線価の上昇率以上となります。

福岡の都心部に不動産をお持ちの方で、数年前の地価を前提にした相続対策をされている方は

現在の地価に合わせた相続対策の見直しが必要と考えておいた方が無難かと思われます。

令和２年7月1日に、令和元２年分の路線価が国税庁より公表されました。

福岡都市圏の地価は、コロナ禍にもかかわらずかなり堅調な水準での取引が継続しています。

ここ数年、その年の福岡都心部の路線価が前年度の路線価と比較してどのように変化したかについて記事を書かせて頂きましたが、

今年も、同地点の令和２年度の路線価が平成１年度と比較してどのように変化したか、調べてみました。

なお、令和２年分の路線価は令和２年１月１日を基準日としており、コロナの影響が反映されていない点は要注意です。

最初に、弊所のある場所の路線価です。弊所は福岡市中央区高砂、地下鉄渡辺通駅と西鉄及び地下鉄の薬院駅の近辺に位置しております。商業地と住宅地が混合しているエリアで、都心から一駅程度離れているエリアです。

弊所のある場所の路線価ですが、

令和元年度から1年間の路線価上昇率：28.5万円→35.0万円（22.8%の上昇）

ここ数年間、前年比1割前後の上昇となっていましたが、令和２年度は２割以上の上昇となりました。
平成28年度と比較すると6割以上の上昇となっています。

次に、福岡市最大の繁華街天神で、渡辺通りのパルコ横の路線価の上昇率です。

結果、

令和元年度から1年間の路線価上昇率：787.0万円→880.0万円（11.8%の上昇）

こちらは、ここ数年間１割強の上昇率が続いており、3年前の平成28年度と比較すれば６割程度の上昇率となっています。

最後に、九州新幹線の開通と前後した駅前再開発や、地下鉄七隈線の延伸で近年勢いがある博多駅近辺について、大博通りの日航ホテル横の路線価です。

結果ですが、

令和元年度から1年間の路線価上昇率：441.0万円→533.0万円（20.8%の上昇）

こちらは1年間で18.2%ですが、ここ毎年、毎年対前年比ほぼ2割の上昇率となっており、平成28年度と比較するとついに２倍超となりました。

もっとも、博多駅近辺は中央区や都心周辺部と比べコロナによる旅行需要等の減少の影響が大きいエリアで、今後の地価動向は気になるところです。

相続税は相続財産の評価額に応じた累進課税となっているため、相続税額への影響率は、路線価の上昇率以上となります。

今後、コロナの影響が路線価にどう反映されるかは要注目ですが、少なくとも福岡の都心部について、ホテル需要により不動産価格が異常に上振れして決まることはなくなったとしても、全体感として地価は概ね堅調で、少なくとも現時点路線価の大幅な下落は期待しづらいかと考えます。

福岡の都心部に不動産をお持ちの方は、引き続き、3年前の地価を前提にした相続対策でさえ、もはや使い物にならないと考えておいた方が無難かと思われます。

海外中古不動産について、近年、節税策として利用されることが流行っていました。

これにつき、税制改正で規制が入りました。

海外の建物は、日本の建物と比べて実態上耐用年数が非常に長いものがあるところ、日本の建物の耐用年数の計算を使用して実態よりも多くの減価償却費を発生させ、それにより発生する赤字と他の所得を損益通算し所得税の金額を圧縮するスキームが流行っていました。

今後は、上記の方法により海外の中古不動産で赤字が出た分について、他の所得との損益通算が出来なくなります。

もっとも、これにより計上出来なかった赤字については、物件の売却時に調整してくれます。

実態と乖離した計算上の減価償却の先取りにつき、他の損益との通算部分まではその先取りを認めない。ただ、先取りとなる分について過剰な減価償却部分を認めないだけであって、先取りできなかった分の所得については最後に調整されるという設計になっています。

この改正について、個人的には実態から乖離した形での過度な節税について規制したものであり、妥当な改正かなと思っています。

もっとも、この手法をアテにして長期のタックスプランニングを組まれていた方は予定が狂うこととなります。税制の大枠の趣旨から離れる形での節税対策については、少なくとも中長期での税制改正リスクについて考慮しておく必要があると私は思います。

上記改正は、2021年分からの適用となります。

今月12日、与党自民党より2020年度の税制大綱が発表されました。

与党の税制大綱は、衆参の政権ねじれ等が発生していない限り、通常はその内容が今後の税制改正で実施されていくことになります。

所得税の節税スキームの１つに海外不動産スキームというものがあります。

これは、日本の税法において建物を減価償却するに当たっての耐用年数は建物の構造によって決まってきますが

海外の建物は日本の建物と比べ非常に長い年数使用出来るように作られているため、

海外の建物について、構造以外の要素を入れずに耐用年数を決定すると実態よりも耐用年数が短くなり

早めに損金が取れてしまうというスキームです。

特に、このスキームは所得の高い方が個人について、

海外不動産の減価償却で発生した所得のマイナスと給与所得や事業所得を相殺することで、

大きな節税効果に繋がっていました。

それが、今回の税制改正で

中古の海外不動産で建物の構造と建築後の経過年数により機械的に計算される

耐用年数を用いている場合、海外不動産以外との所得との損益通算が一切出来なくなりました。

海外不動産の節税スキームは特にここ数年メジャーなスキームとなり、

税制改正がなされるのも時間の問題と言われていましたが、

ついに今回の税制改正で網がかかった格好となりました。

海外不動産の節税スキームに限らず、

抜け穴的な節税策はこれまでも税制改正によりその穴が封じられてきました。

節税策を考える際は、将来の税制改正の想定をしておくことも大切です。

配偶者控除及び配偶者特別控除の見直しが騒がれている平成29年度与党税制大綱ですが、相続税、贈与税といった、いわゆる資産税関連で、これまで節税対策として行われてきた一部の節税策を封じこめるために、目立った改正がなされています。

今回は、そのうちの海外関連以外の改正について取り上げます。

海外関連以外の改正で、相続税、贈与税の節税対策を一部封じ込めることとなる改正ポイントとしては、目立つもので以下の３つが挙げられます。

第一として、取引相場のない株式の評価の見直しが行われます。具体的には、類似業種比準方式による評価について、これまで、純資産、利益、配当の評価の比重が１：３：１であったのが、１：１：１に改正されます。

結果、これら３つの要素の中で一番調整が行いづらい純資産の評価の比重が従来の１／５から１／３と上がることとなり、例えば、利益及び配当の金額を調整し、株式の相続税や贈与税上の評価が下がったタイミングで株式を贈与する、といった節税手法に対して節税のメリットが減退することになります。

第二として、広大地の評価の見直しが行われます。広大地とは、おおざっぱに言えば、三大都市圏で500平米、それ以外の地域で1,000平米以上の土地のうち一定のものを指します。広大地に該当すると、広大地でない土地と比較して、大体45%から65%という大幅な評価を引き下げた上で、相続税や贈与税の税額計算を行うことが出来ます。

この広大地の評価方法につき、見直しがなされることとなりました。

第三として、いわゆるタワーマンションの評価の見直しが行われます。これまで、タワーマンションの高層階については、実際の時価と相続税、贈与税の計算で用いられる評価額に大幅な乖離があり、それを利用した節税が広く普及していました。これに対し、タワーマンションの建物の相続税、贈与税上の計算で用いられる固定資産税評価額の計算について、建物階数を要素として入れ込むことで対策がなされるととなりました。

今後取得されるタワーマンションについては高層階の相続税、贈与税上の評価が上がることとなります。

次回は、海外関連について取り上げます。

先日、タワーマンション節税に対する相続税節税の監視強化について各メディアで報道がなされました。

http://www.nikkei.com/article/DGKKZO93575700S5A101C1CR8000/

http://www.asahi.com/articles/ASHC254R6HC2UTIL02C.html

http://www.sankei.com/life/news/151104/lif1511040025-n1.html

この報道について、税制が変わったといったとらえ方をされている方も多いかと思います。

しかし、実はそうではありません。この報道以前から、タワーマンションを利用した過度の節税で否認がなされた話は耳にしていました。各種報道にあるとおり、「チェックを厳しく」「監視強化」と言う話に過ぎません。

相続税は、相続する財産の評価額に応じて税額が課される税金となっています。

そして、その財産の評価について、法律上は相続税法上第２２条の「時価」で評価しましょう。という条文がほぼ全てであったりします。

タワーマンションが相続税の節税になる。相続税を計算する際に評価が安くなる。といった話は、相続税の計算にあたり時価をどう計算するかを具体的に取り決めた「財産評価基本通達」という、いわば役所の中での取り決めごとに基づいた話となります。

しかも、「財産評価基本通達」の６で、「この通達の定めによって評価することが著しく不適当と認められる財産の価額は、国税庁長官の指示を受けて評価する」。平たく言えば、「この「財産評価基本通達」という役所の中の取り決めごとに従った計算結果が「時価」とは呼べないような結果の場合には、役所の中の取り決めごとに従った評価を行わなくていいよ。」という定めがおかれていたりします

相続税の節税（相続税以外の税金でもそうだとは思いますが）は、テクニック論のみで行うべきものではありません。なぜそうなるのかといった趣旨の理解やバランス感覚なく、法の抜け穴感覚で過度の節税を行おうとすると思わぬ落とし穴に陥ることになります。

先日、顧問先の不動産を扱われている方より福岡市中心部の物件の相談を受けました。

福岡市の不動産市況は、地方圏としては異例なほど、旺盛な買いニーズに対してとにかく売り物がない状況が続いています。そして、都心部を中心に路線価と大幅にかけ離れた値段での売買の話をよく聞きます。

先日ご相談を受けた物件（テナントビル）について相続税評価額を試算してみた結果、相続税評価額が時価の約33%と、タワーマンション（タワマン）ほどではないにしろ、相続税評価額が時価と比べて大幅に低い結果となりました。

しかも、この物件は利回りも（福岡都市圏としては）それほど悪くありませんでした。築十年すこしのテナントビル物件で現況の表面利回りが6%台。テナントビルではあるものの、場所を考えると妥当と思える水準でしょう。少なくとも、相続税対策としての手垢が付いていない分、節税対策以外に説明のつかないようなプレミアム価格とはなっていない。

これを、タワーマンション（タワマン）による相続税対策の落とし穴 -その2/2-の設例にあてはめますと、

タワーマンションでの相続税の節税効果が物件投資額の24%

であるのに対し、

この福岡中心部の不動産の相続税の節税効果は物件投資額の20%

相続税の節税効果の差は、物件投資額に対して4%しか違いません。

不動産での相続税節税というと、タワーマンションとなられる方もおられます。しかし、タワーマンションでなくてもそれに近い節税効果を得られる物件は他にもあります。

さらに、タワーマンションの価格が相続税節税対策の効果分プレミアムが上乗せされているということは、タワーマンションの節税効果が出なくなるような税制改正があった場合、アテにしていた節税効果が得られないことに加え、相続税節税対策のプレミアムが剥げることによるタワーマンションの資産価値の下落という二重の損失に見舞われるということでもあります。

やみくもにタワーマンションを探されるよりも、物件自体の経済的価値のことも考え、タワーマンション以外の物件も視野に入れられる方が賢明である。と、私は考えます。