福岡都市圏の令和３年度の路線価の上昇率。

福岡都心部編に引き続き、福岡市南区で令和２年記事と同一地点を対象とし、福岡市近郊～郊外の住宅地について取り上げてみます。

１箇所目は油山のふもとにある福岡市南区柏原の、とあるところ。

こちらの路線価は、

令和２年度から1年間の路線価上昇率：6.3万円→6.4万円（1.5%の上昇）

一昨年度と昨年度、ともに3千円の上がり幅であったことと比較すると上昇幅は鈍化しているものの、まだ上昇傾向での路線価の反映となっています。

２箇所目は大橋から少し南に下ったところにある曰佐の、とあるところ。

こちらの路線価は、

令和元年度から1年間の路線価上昇率：10.0万円→11.5万円（4.5の上昇）

こちら、昨年度も5千円幅の上昇でした。昨年度が過去の年度と比べて上昇幅が落ち着き気味だったということはありますが、引き続き、以前よりは穏やかになっているものの上昇傾向であると言えるかと思います。

３箇所目は中央区に近くよりまちなかである高宮の、とあるところ。

こちらの路線価は、

令和元年度から1年間の路線価上昇率：22.0万円→23.0万円（4.5%の上昇）

昨年度の上昇幅25千円と比べると上昇幅は大幅に落ちていますが、昨年度が特に上昇幅が高かったこともあり、比較的穏やかな上昇率に落ち着いたと言えるかと思います。

今年度の福岡都市圏近郊～郊外エリアの路線価は、コロナ禍の影響が反映されていない昨年度までと比較して上昇率が全般的に穏やかになった。しかし、決して下落傾向には転じておらずあくまで上昇率が低下している範囲での影響。ということが出来るかと思います。 

今年も、上昇率は穏やかになったものの引き続き半ば当たり前のように路線価が上昇した結果、これら地点は福岡市近郊の住宅地となりますが、5年前の平成28年度と比べると5割以上路線価が上昇しているエリアもあります。地価上昇が激しかった都心部に限らず近郊エリアにお住まいの方々も、以前とは状況が変わってきている可能性を考えておく必要があります。

令和３年7月1日に、令和元２年分の路線価が国税庁より公表されました。

福岡都市圏の地価は、コロナ禍にもかかわらず全般的には引き続き強気な水準での取引が継続しています。

ここ数年、その年の福岡都心部の路線価が前年度の路線価と比較してどのように変化したかについて記事を書かせて頂きましたが、

今年も、同地点の令和３年度の路線価が令和２年度と比較してどのように変化したか、調べてみました。

令和２年分の路線価は令和２年１月１日を基準日としており、コロナの影響が反映されていなかったですが、

今回の令和３年分の路線価は令和２年１月１日を基準日としておりコロナの影響が反映された路線価となっています。

最初に、弊所のある場所の路線価です。

弊所は福岡市中央区高砂、地下鉄渡辺通駅と西鉄及び地下鉄の薬院駅の近辺に位置しております。

商業地と住宅地が混合しているエリアで、都心から一駅程度離れているエリアです。

弊所のある場所の路線価ですが、

令和２年度から1年間の路線価上昇率：35.0万円→39.0万円（11.4%の上昇）

ここ数年間、前年比1割前後の上昇、令和２年度のみ２割以上の上昇となっていましたが、今年は１割強の上昇でした。

このエリアは福岡都心部の周辺エリアとなっており、都心部と比べてコロナによるテナント撤退等の影響が顕著ではないエリアであろうかと思われます。
なお、平成２８年度と比較すると路線価は８割以上の上昇となっています。

次に、福岡市最大の繁華街天神で、渡辺通りのパルコ横の路線価の上昇率です。

結果、

令和２年度から1年間の路線価上昇率：880.0万円→880.0万円（変わらず）

こちらは、ここ数年間１割強の上昇率が続いておりましたが、今年度は前年比変わらずでした。都心のど真ん中でコロナの影響が福岡都市圏の他のエリアと比べ大きかったということでしょうか。

なお、平成28年度と比較すれば路線価は６割程度の上昇率となっています。

最後に、博多駅近辺について。大博通りの日航ホテル横の路線価です。

結果ですが、

令和２年度から1年間の路線価上昇率：533.0万円→585.0万円（9.7%の上昇）

博多駅周辺も天神と同様、いや、旅行需要の減少等を踏まえるとむしろ天神近辺よりもコロナの影響が大きいかもしれないエリアという感覚を持っておりますが、

九州新幹線開通以降の博多駅周辺エリアの勢いが、今年度の路線価の上昇率でもまだ反映中ということでしょうか。

なお、平成28年度と比較するとほぼ２．２倍の路線価となっています。 

コロナの影響がはじめて反映された今年度の路線価、

天神の観測地点については横ばいという結果になりましたが、

下落には転じておらずその影響は今年度は上昇率の低下にとどまるという結果となりました。

相続税は相続財産の評価額に応じた累進課税となっているため、相続税額への影響率は、路線価の上昇率以上となります。

福岡の都心部に不動産をお持ちの方で、数年前の地価を前提にした相続対策をされている方は

現在の地価に合わせた相続対策の見直しが必要と考えておいた方が無難かと思われます。

福岡都市圏の令和２年度の路線価の上昇率。

福岡都心部編に引き続き、福岡市南区で令和元年記事と同一地点を対象とし、福岡市近郊～郊外の住宅地について取り上げてみます。

１箇所目は油山のふもとにある福岡市南区柏原の、とあるところ。

こちらの路線価は、

令和元年度から1年間の路線価上昇率：6.0万円→6.3万円（5.0%の上昇）

こちらの場所について一昨年度は1千円の評価額の上昇でしたが、昨年度に引き続き今年度も3千円の上がり幅となりました。

２箇所目は大橋から少し南に下ったところにある曰佐の、とあるところ。

こちらの路線価は、

令和元年度から1年間の路線価上昇率：10.5万円→11.0万円（4.7%の上昇）

こちら、一昨年度は1割を超える上昇率でしたが昨年度の9.0%、今年度の4.7%と上昇率は落ち着き気味になっています。

もっとも、他の福岡都市圏のエリアと比較して地域的に異なる地価の動向となる要因は特に思い当たらず、この変動率の推移は、対象としている地点の個別要因による可能性が高いかと思われます。

３箇所目は中央区に近くよりまちなかである高宮の、とあるところ。

こちらの路線価は、

令和元年度から1年間の路線価上昇率：19.5万円→22.0万円（12.8%の上昇）

昨年度は10.8%の上昇でしたが、こちらは今年度も引き続き1割を超える高い上昇率となっています。

昨年度は、都心に近ければ近いほど上昇率が高いという結果になっていましたが、今年も都心に近ければ近いほど上昇率が高いという結果になっています。 

今年も半ば当たり前のように路線価が上昇した結果、これら地点は福岡市近郊の住宅地となりますが、4年前の平成28年度と比べると3割～4割台、路線価が上昇しています。都心部に限らず近郊エリアにお住まいの方々も、以前とは状況が変わってきている可能性を考えておく必要があります。

令和２年7月1日に、令和元２年分の路線価が国税庁より公表されました。

福岡都市圏の地価は、コロナ禍にもかかわらずかなり堅調な水準での取引が継続しています。

ここ数年、その年の福岡都心部の路線価が前年度の路線価と比較してどのように変化したかについて記事を書かせて頂きましたが、

今年も、同地点の令和２年度の路線価が平成１年度と比較してどのように変化したか、調べてみました。

なお、令和２年分の路線価は令和２年１月１日を基準日としており、コロナの影響が反映されていない点は要注意です。

最初に、弊所のある場所の路線価です。弊所は福岡市中央区高砂、地下鉄渡辺通駅と西鉄及び地下鉄の薬院駅の近辺に位置しております。商業地と住宅地が混合しているエリアで、都心から一駅程度離れているエリアです。

弊所のある場所の路線価ですが、

令和元年度から1年間の路線価上昇率：28.5万円→35.0万円（22.8%の上昇）

ここ数年間、前年比1割前後の上昇となっていましたが、令和２年度は２割以上の上昇となりました。
平成28年度と比較すると6割以上の上昇となっています。

次に、福岡市最大の繁華街天神で、渡辺通りのパルコ横の路線価の上昇率です。

結果、

令和元年度から1年間の路線価上昇率：787.0万円→880.0万円（11.8%の上昇）

こちらは、ここ数年間１割強の上昇率が続いており、3年前の平成28年度と比較すれば６割程度の上昇率となっています。

最後に、九州新幹線の開通と前後した駅前再開発や、地下鉄七隈線の延伸で近年勢いがある博多駅近辺について、大博通りの日航ホテル横の路線価です。

結果ですが、

令和元年度から1年間の路線価上昇率：441.0万円→533.0万円（20.8%の上昇）

こちらは1年間で18.2%ですが、ここ毎年、毎年対前年比ほぼ2割の上昇率となっており、平成28年度と比較するとついに２倍超となりました。

もっとも、博多駅近辺は中央区や都心周辺部と比べコロナによる旅行需要等の減少の影響が大きいエリアで、今後の地価動向は気になるところです。

相続税は相続財産の評価額に応じた累進課税となっているため、相続税額への影響率は、路線価の上昇率以上となります。

今後、コロナの影響が路線価にどう反映されるかは要注目ですが、少なくとも福岡の都心部について、ホテル需要により不動産価格が異常に上振れして決まることはなくなったとしても、全体感として地価は概ね堅調で、少なくとも現時点路線価の大幅な下落は期待しづらいかと考えます。

福岡の都心部に不動産をお持ちの方は、引き続き、3年前の地価を前提にした相続対策でさえ、もはや使い物にならないと考えておいた方が無難かと思われます。

令和３年度の税制改正大綱が、12月10日に発表されました。

今回の税制改正大綱で身近な改正点の１つに、住宅ローン控除の改正があります。

ポイントは２つです。

１つが、床面積要件の下限の緩和です。

新築は令和2年10月から1年間の間に、それ以外は令和2年12月から1年間の間に契約し、令和4年末までに入居した場合、合計所得額が1,000万円以下のものについては床面積が50平米でなく40平米以上であれば住宅ローン控除を受けられるようになりました。

もう１つが、年利1%未満の借入金利で住宅ローンを借り入れている場合の住宅ローン控除の金額の見直しです。

これまでは、年利1%未満の住宅ローンについても年末残高の1%の税額控除が受けられていましたが、これを、実際の支払利息の額も控除額を設定する方向になりました。こちらは、具体的には令和4年度の税制改正で内容が決まる予定です。

なお、床面積要件の下限の緩和については、住宅ローン控除だけでなく住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置についても同様の措置が予定されています。

海外中古不動産について、近年、節税策として利用されることが流行っていました。

これにつき、税制改正で規制が入りました。

海外の建物は、日本の建物と比べて実態上耐用年数が非常に長いものがあるところ、日本の建物の耐用年数の計算を使用して実態よりも多くの減価償却費を発生させ、それにより発生する赤字と他の所得を損益通算し所得税の金額を圧縮するスキームが流行っていました。

今後は、上記の方法により海外の中古不動産で赤字が出た分について、他の所得との損益通算が出来なくなります。

もっとも、これにより計上出来なかった赤字については、物件の売却時に調整してくれます。

実態と乖離した計算上の減価償却の先取りにつき、他の損益との通算部分まではその先取りを認めない。ただ、先取りとなる分について過剰な減価償却部分を認めないだけであって、先取りできなかった分の所得については最後に調整されるという設計になっています。

この改正について、個人的には実態から乖離した形での過度な節税について規制したものであり、妥当な改正かなと思っています。

もっとも、この手法をアテにして長期のタックスプランニングを組まれていた方は予定が狂うこととなります。税制の大枠の趣旨から離れる形での節税対策については、少なくとも中長期での税制改正リスクについて考慮しておく必要があると私は思います。

上記改正は、2021年分からの適用となります。

今月12日、与党自民党より2020年度の税制大綱が発表されました。

与党の税制大綱は、衆参の政権ねじれ等が発生していない限り、通常はその内容が今後の税制改正で実施されていくことになります。

所得税の節税スキームの１つに海外不動産スキームというものがあります。

これは、日本の税法において建物を減価償却するに当たっての耐用年数は建物の構造によって決まってきますが

海外の建物は日本の建物と比べ非常に長い年数使用出来るように作られているため、

海外の建物について、構造以外の要素を入れずに耐用年数を決定すると実態よりも耐用年数が短くなり

早めに損金が取れてしまうというスキームです。

特に、このスキームは所得の高い方が個人について、

海外不動産の減価償却で発生した所得のマイナスと給与所得や事業所得を相殺することで、

大きな節税効果に繋がっていました。

それが、今回の税制改正で

中古の海外不動産で建物の構造と建築後の経過年数により機械的に計算される

耐用年数を用いている場合、海外不動産以外との所得との損益通算が一切出来なくなりました。

海外不動産の節税スキームは特にここ数年メジャーなスキームとなり、

税制改正がなされるのも時間の問題と言われていましたが、

ついに今回の税制改正で網がかかった格好となりました。

海外不動産の節税スキームに限らず、

抜け穴的な節税策はこれまでも税制改正によりその穴が封じられてきました。

節税策を考える際は、将来の税制改正の想定をしておくことも大切です。

福岡都市圏の令和元年度の路線価の上昇率。

前回の福岡都心部編に引き続き、福岡市南区で平成30年記事と同一地点を対象とし、福岡市近郊～郊外の住宅地について取り上げてみます。

１箇所目は油山のふもとにある福岡市南区柏原の、とあるところ。

こちらの路線価は、

平成30年度から1年間の路線価上昇率：5.7万円→6.0万円（5.3%の上昇）

こちらの場所について一昨年度、昨年度は1千円ずつの評価額の上昇でしたが、ついに3千円の上がり幅となりました。

２箇所目は大橋から少し南に下ったところにある曰佐の、とあるところ。

こちらの路線価は、

平成30年度から1年間の路線価上昇率：9.7万円→10.5万円（8.2%の上昇）

こちら、昨年度は1割を超える上昇率でしたが今年度は1割弱の上昇率となっています。

３箇所目は中央区に近くよりまちなかである高宮の、とあるところ。

こちらの路線価は、

平成30年度から1年間の路線価上昇率：18.0万円→19.5万円（10.8%の上昇）

昨年度は12.5%の上昇でしたが、こちらは今年度も1割を超える上昇率となっています。

昨年度は、都心部よりも上昇率が高い都心近隣の住宅エリアもありましたが、今年は都心に近ければ近いほど上昇率が高いという結果になりました。 

福岡市近郊の住宅地であっても、3年前の平成28年度と比べると3割程度路線価が上昇しているエリアも出ていています。都心部に限らず近郊エリアにお住まいの方々も、以前とは状況が変わってきている可能性を考えておく必要があります。

令和元年7月1日に、令和元年分の路線価が国税庁より公表されました。

福岡都市圏の地価は、引き続き高止まりの水準での取引が継続しています。

一昨年度、昨年度と、その年の福岡都心部の路線価が前年度の路線価と比較してどのように変化したかについて記事を書かせて頂きましたが、

今年も、同地点の令和元年度の路線価が平成30年度と比較してどのように変化したか、調べてみました。

最初に、弊所のある場所の路線価です。弊所は福岡市中央区高砂、地下鉄渡辺通駅と西鉄及び地下鉄の薬院駅の近辺に位置しております。商業地と住宅地が混合しているエリアですが、都心回帰の流れを受け、人口増加率の高い福岡市の中でもマンション開発が非常に盛んなエリアです。

弊所のある場所の路線価ですが、

平成30年度から1年間の路線価上昇率：25.5万円→28.5万円（11.8%の上昇）

一昨年度、昨年度に引き続き、今年も1年間で1割前後の上昇です。
平成28年度と比較すると3割以上の上昇となっています。

次に、福岡市最大の繁華街天神で、渡辺通りのパルコ横の路線価の上昇率です。

結果、

平成30年度から1年間の路線価上昇率：700.0万円→787.0万円（12.4%の上昇）

こちらは、平成28年度から比較すると毎年で12.5%前後ずつ上昇しており、3年前の平成28年度と比較すれば4割超の上昇率となっています。

最後に、九州新幹線の開通と前後した駅前再開発や、地下鉄七隈線の延伸で近年勢いがある博多駅近辺について、大博通りの日航ホテル横の路線価です。

結果ですが、

平成30年度から1年間の路線価上昇率：373.0万円→441.0万円（18.2%の上昇）

こちらは1年間で18.2%と、ここ毎年、対前年比ほぼ2割の上昇率となっておりました。

３カ所とも、昨年度よりわずかに上昇率が減少していますが、昨年度と同水準での路線価の上昇率となっている結果、

3年前の平成28年度と比較しますと、それぞれ32.6%、40.5%、65.8%とたった数年前の数値が参考にならないほどの急激な上昇となっています。

相続税は相続財産の評価額に応じた累進課税となっているため、相続税額への影響率は、路線価の上昇率以上となります。

福岡の都心部に不動産をお持ちの方は、3年前の地価を前提にした相続対策でさえ、もはや使い物にならないと考えておいた方が無難です。

たとえ2年前、3年前に一度相続税の試算をされた方も、改めて相続税額の試算を行い直し、相続のプランを再度検討する必要がある可能性も、想定しておくべきです。

福岡都市圏の平成30年度の路線価の上昇率。
前回は、福岡市の都心部について取り上げましたが、続編として福岡市南区で平成29年度の記事と同一地点を対象とし、福岡市近郊～郊外の住宅地について取り上げてみます。

１箇所目は油山のふもとにある福岡市南区柏原の、とあるところ。

こちらの路線価は、

平成29年度から1年間の路線価上昇率：5.6万円→5.7万円（1.7%の上昇）

こちらの場所については、昨年度と同様、路線価の最小刻みの1千円だけ評価額が上がっておりました。

上昇率も、昨年度とあまり変わりません。

２箇所目は大橋から少し南に下ったところにある曰佐の、とあるところ。

こちらの路線価は、

平成29年度から1年間の路線価上昇率：8.6万円→9.7万円（12.8%の上昇）

昨年度の上昇率3.6%から打って変わり、1割強の上昇率となりました。この12.8%という上昇率は、前回の記事で取り上げた天神パルコ前をも上回る上昇率です。

３箇所目は中央区に近くよりまちなかである高宮の、とあるところ。

こちらの路線価は、

平成29年度から1年間の路線価上昇率：16.0万円→18.0万円（12.5%の上昇）

昨年度は6.7%の上昇でしたが、こちらも今年度は1割を超える上昇率となっています。

昨年度は、都心部と比較して穏やかな路線価の上昇率となっていましたが、今年は都心に近いエリアの路線価が急激に上昇し、都心部の路線価の上昇率を上回るという意外な結果になりました。 

福岡市近郊の住宅地にご自宅をお持ちの方で、これまでの地価であれば相続税が発生しなかった方でも、昨今の地価の上昇とそれに伴う路線価の上昇により、相続税が発生するなどということも考えておく必要があるかもしれません。