平成27年4月より、「結婚・子育て資金の一括贈与の非課税制度」がスタートしました。

この制度は、祖父、祖母、父、母等の直系尊属の方が、20歳以上50歳未満の方に対して、結婚および子育てのために将来充てる資金を一定の方法により贈与し、所定の届出を行った場合に1,000万円まで（うち、結婚に充てられる資金は300万円まで）について贈与税が非課税となる制度です。

対象となる結婚・子育て資金ですが、具体的には、

結婚資金・・・・挙式費用、結婚披露宴の費用、新居の入居、引っ越し費用等
子育て資金・・・不妊治療・妊婦検診に要する費用、出産のための入院費、分娩費等、子供の医療費、幼稚園・保育園等の保育料等

となっています。

実は、この制度、節税対策としてはほとんど活用する意味がありません。

なぜなら、

結婚や子育て資金も、発生した費用を祖父、祖母、父、母等に払ってもらう分には贈与税はそもそも原則非課税であり、

また、

結婚・子育て資金の一括贈与の非課税制度は教育資金の一括贈与の非課税制度と違い、この制度の利用期間中に資金の贈与者がお亡くなりになってしまった場合、結婚・子育て資金として未使用の残額について相続税の対象となってしまう

からです。

節税対策として見た場合の唯一の利点は、祖父や祖母から贈与を受けた場合に、贈与者である祖父、祖母の相続が発生した場合に、対象財産がいわゆる相続税額の２割加算の対象から外れることくらいです。

では、節税対策という観点だけから見ればあまり意味のないこの制度、活用方法は本当にないものなのでしょうか？

それについては、次回取り上げてみます。

先日、顧問先の不動産を扱われている方より福岡市中心部の物件の相談を受けました。

福岡市の不動産市況は、地方圏としては異例なほど、旺盛な買いニーズに対してとにかく売り物がない状況が続いています。そして、都心部を中心に路線価と大幅にかけ離れた値段での売買の話をよく聞きます。

先日ご相談を受けた物件（テナントビル）について相続税評価額を試算してみた結果、相続税評価額が時価の約33%と、タワーマンション（タワマン）ほどではないにしろ、相続税評価額が時価と比べて大幅に低い結果となりました。

しかも、この物件は利回りも（福岡都市圏としては）それほど悪くありませんでした。築十年すこしのテナントビル物件で現況の表面利回りが6%台。テナントビルではあるものの、場所を考えると妥当と思える水準でしょう。少なくとも、相続税対策としての手垢が付いていない分、節税対策以外に説明のつかないようなプレミアム価格とはなっていない。

これを、タワーマンション（タワマン）による相続税対策の落とし穴 -その2/2-の設例にあてはめますと、

タワーマンションでの相続税の節税効果が物件投資額の24%

であるのに対し、

この福岡中心部の不動産の相続税の節税効果は物件投資額の20%

相続税の節税効果の差は、物件投資額に対して4%しか違いません。

不動産での相続税節税というと、タワーマンションとなられる方もおられます。しかし、タワーマンションでなくてもそれに近い節税効果を得られる物件は他にもあります。

さらに、タワーマンションの価格が相続税節税対策の効果分プレミアムが上乗せされているということは、タワーマンションの節税効果が出なくなるような税制改正があった場合、アテにしていた節税効果が得られないことに加え、相続税節税対策のプレミアムが剥げることによるタワーマンションの資産価値の下落という二重の損失に見舞われるということでもあります。

やみくもにタワーマンションを探されるよりも、物件自体の経済的価値のことも考え、タワーマンション以外の物件も視野に入れられる方が賢明である。と、私は考えます。

前回、タワーマンション（タワマン）による相続税対策の落とし穴 -その1/2- にて、タワーマンションのプレミアムの件について取り上げました。

では、どの程度プレミアムを出して購入しても、相続税の節税効果でペイすることが出来るのでしょうか。

以下の条件で考えてみます。

前提条件

相続財産：現金2億円

相続人：兄弟2人のみ

（１）相続財産のうち１億円を使って、タワーマンションの最上階を購入。相続税評価額を2千万円に80%圧縮。

相続税評価額の圧縮額：1億円－2千万円＝8千万円

相続税の節税額：8千万円×限界税率30%=2千4百万円

これだけで見ると、相続税を2千万円以上節税出来るため、2千万円のプレミアムを上乗せして購入してもペイしそうに見えます。

では、タワーマンション以外の不動産を使って同じように節税をはかった場合はどうでしょうか？

（２）相続財産のうち１億円を使って、マンションを購入。相続税評価額が4千万円を60%圧縮。

相続税評価額の圧縮額：1億円－3千万円＝7千万円

相続税の節税額：6千万円×限界税率30%=1千8百万円

（１）のケースと（２）のケースを比較すると、節税額は6百万円の違いとなります。物件の価格と比較すると6%分の違いでしかありません。タワーワンションだからとわざわざ有り難がってみても、10%もプレミアムがついてしまうと、節税効果分以上の高値買いとなってしまいます。

タワーマンションによる節税方法は、リーマンショック前から富裕層を得意とする税理士事務所界隈では言われている、もはや手垢のつきまくった手法です。

割高な価格で買った物件を割高なまま売り抜けられれば良いですが、その保証がないことは認識しておくべきです。

今後のブログで取り上げようと思いますが、タワーマンションほどではないにしても、タワーマンション以外でも市場の取引価格と相続税評価額と乖離が激しい不動産は存在します。

いくらタワーマンションが節税対策になるとはいっても、その物件が節税効果以上に割高であれば意味がありません。節税効果と意味ではタワーマンションほど面白くなくても、節税目的の手垢のあまりついていない、節税目的でなくてもそれなりに経営が成り立つ物件を探された方がいいのでは、と私は考えます。

最近、世間一般でもタワーマンション（タワマン）を購入することで相続税を節税する手法が有名になってきました。

市場価値の高いタワーマンションの最上階や羨望の良い部屋を購入します。当然、市場価値は同じタワーマンションの他の部屋よりも高いです。

しかし、相続税評価額は、路線価と固定資産税評価額により画一的に評価されます。

しかも、タワーマンションは土地の持分割合が低く、資産価値の中でより相続税評価額が低く出やすい建物の価値のウエイトが高くなります。

結果、区分所有しているタワーマンションの部屋の相続税評価額は、その市場価格と比べて大幅に低くなります。

 不動産業者も、相続税増税を機会に相続税対策としてタワーマンションの販売に熱を入れています。

ところで、このタワーマンションによる節税方法、落とし穴はないのでしょうか？

このタワーマンションによる相続税対策、最大の問題点は、タワーマンションによる節税手法が有名になりすぎた点にあると私は考えます。

節税方法として知名度が出ると、当然、相続対策での買いニーズが高まります。結果、タワーマンションで相続税対策に適した部屋にはプレミアムが付くことになります。

では、タワーマンション購入時のプレミアムがどの程度であれば、相続税の節税効果でペイすることが出来るのでしょうか？

それについては、次回取り上げます。

本日は、福岡県の医療法人設立説明会に顧問先のお医者様と行ってまいりました。

福岡県庁が説明会の開催場所だったのですが、暑い！！熱いではなく、暑い！！

エアコンが入っておらず、なかなか蒸し暑かったです。暑いからといって自由勝手にエアコンを入れられる訳でない（と思われる）というだけで、私は公務員にはなれないな、などと思ってしまいました。

今回のタイミングで医療法人の設立を申請すると、10月上旬に医療審議会への諮問が行われ、順調にいけば10月下旬に認可書が交付されるとのこと。

ちなみに、医療法人の設立登記は、認可書の発行後となります。

ひととおり説明が終わった後に、個別相談会の日程調整がその場でありました。医療法人設立説明会の会場に早く着いていた方から順番に希望の日時を埋めていき、予約が重なったらそこで抽選にて調整。ということで、私の顧問先の医師の方と希望日時がバッティングする方が出ないか、最後までドキドキしながらおりました。

バッティングして、木曜の予約から外れてしまうとどこか個別説明会のために半日休診しないといけなくなりますからね。

結果は、無事バッティングなしで終了。休診日の木曜日に予約を取ることが出来ました。

個別相談会は6月22日から6月25日。強制参加で、その場で申請書の受領まで行われます。ですので、これから2週間程度で医療法人への引継財産等の内容を固め、申請書類を作成する必要があります。

事前にある程度の骨子を固めていなければ、結構タイトなスケジュールです。